Thị trường
Bất động sản công nghiệp phía Nam chuyển cạnh tranh từ quỹ đất sang vận hành
Nhà sản xuất công nghệ cao giờ chọn địa điểm theo nguồn điện, tiêu chuẩn nhà xưởng, cấp phép và khả năng mở rộng, không chỉ theo vị trí và giá đất. Long An (cũ) là ví dụ: khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp lấp đầy khoảng 82%, cộng 3,2 triệu m² nhà xưởng, kho xây sẵn.
Một thời, khu công nghiệp có vị trí tốt và quỹ đất lớn là đủ để hút nhà sản xuất. Hai bài viết gần đây trên Doanh nghiệp và Hội nhập cho thấy điều đó đang thay đổi: khách thuê hỏi nhiều hơn về việc khu công nghiệp vận hành ra sao, và chủ đầu tư phải trả lời bằng hạ tầng kỹ thuật, tiêu chuẩn nhà xưởng và cách quản lý, chứ không chỉ bằng diện tích.
Với hội viên FREA HCM đang phát triển, cho thuê hoặc cấp vốn cho bất động sản công nghiệp ở phía Nam, đây là thay đổi về tiêu chí chọn địa điểm của khách hàng.
Khách thuê chọn theo khả năng vận hành
Ông John Campbell, Trưởng bộ phận Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Việt Nam, cho rằng hạ tầng kết nối giúp một địa điểm lọt vào danh sách rút gọn của nhà đầu tư, nhưng sản phẩm công nghiệp vẫn phải vận hành tốt. Theo ông, nguồn điện, tính bền vững, thông số kỹ thuật nhà xưởng, lao động, cấp phép và khả năng mở rộng giờ được cân nhắc ngang với kết nối.
Với các ngành điện tử, công nghệ cao, thiết bị y tế và sản xuất chính xác, yêu cầu này càng rõ: cần nguồn điện ổn định, nhà xưởng đúng thông số, thời gian đưa vào vận hành hợp lý và chỗ để mở rộng khi tăng sản lượng.
Dòng vốn FDI cũng đi theo hướng đó. Theo số liệu được dẫn trong bài, vốn FDI đăng ký vào chế biến, chế tạo đạt 10,71 tỷ USD; riêng điện tử tăng từ khoảng 985 triệu USD lên 7,03 tỷ USD. Khách thuê thay đổi thì chủ đầu tư khu công nghiệp cũng phải thay đổi sản phẩm.
Long An (cũ): có cả đất lẫn nhà xưởng xây sẵn
Theo dữ liệu Savills, tỉnh Long An (cũ) hiện có khoảng 4.000 ha đất khu công nghiệp, khoảng 3.000 ha đã cho thuê, lấp đầy khoảng 82%. Ngoài ra có khoảng 3,2 triệu m² nhà xưởng và kho xây sẵn (RBF/RBW), lấp đầy khoảng 80%.
Hai loại sản phẩm này phục vụ hai kiểu khách khác nhau:
- doanh nghiệp muốn tự thiết kế nhà máy và tính trước chuyện mở rộng thì thuê đất;
- doanh nghiệp cần vào sản xuất nhanh thì thuê nhà xưởng, kho xây sẵn.
Một thị trường có đủ cả hai loại vì vậy có lợi thế khi nhu cầu thuê không còn giống nhau giữa các ngành và các quy mô. Bài viết nêu hai ví dụ ở Bến Lức: Khu công nghiệp Sinh thái Prodezi khoảng 400 ha, định hướng hạ tầng xanh và năng lượng tái tạo, nhắm tới điện tử, thiết bị y tế, dược phẩm, logistics và trung tâm dữ liệu; và Phú An Thạnh của KCN Vietnam, 13,4 ha, cung cấp nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà xưởng hỗn hợp (RBH).
Vận hành bằng dữ liệu thay cho kinh nghiệm cá nhân
Bài thứ hai nhìn vào bên trong khu công nghiệp. Theo khảo sát của CBRE Việt Nam, quý II/2026 diện tích hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 phía Bắc đạt 217 ha, cao nhất kể từ quý I/2024; ở phía Nam, riêng kho xây sẵn hấp thụ khoảng 370.000 m² trong nửa đầu năm 2026, lấp đầy 80%.
Quy mô lớn hơn thì số doanh nghiệp, thiết bị và hệ thống cần quản lý cũng lớn hơn: điện, nước, giao thông, môi trường, an ninh, phòng cháy chữa cháy, năng lượng. Ông Đỗ Huy Hoàng, Giám đốc Trung tâm Giải pháp Bất động sản của Công ty Cổ phần TNTech, cho rằng kinh nghiệm của người quản lý lâu năm vẫn cần, nhưng không còn đủ để bao quát toàn bộ.
Ông phân biệt hai việc: giám sát cho biết điều gì đang xảy ra; quản trị bằng dữ liệu giúp xác định việc nào cần ưu tiên và nên làm gì tiếp theo. Ví dụ ông nêu: số liệu quan trắc nước thải vượt ngưỡng thì hệ thống cảnh báo và gắn luôn với quy trình kiểm tra, lấy mẫu, lập biên bản; dữ liệu năng lượng theo thời gian thực đặt cạnh dữ liệu lịch sử giúp phát hiện biến động bất thường, chuyển từ sửa sự cố sang bảo trì phòng ngừa.
Ông cũng nhấn mạnh hai điều: dữ liệu phải được chuẩn hoá, kết nối và đặt đúng ngữ cảnh nghiệp vụ thì mới có ích, không phải cứ mua thêm một nền tảng là xong; và khi sự cố, cách xử lý, kết quả được lưu lại có hệ thống, kinh nghiệm của từng người trở thành tài sản của doanh nghiệp, không mất đi khi nhân sự thay đổi.
Điều hội viên nên để ý
- Sản phẩm cho thuê đang được đánh giá như một giải pháp vận hành: điện, tiêu chuẩn nhà xưởng, thủ tục, tốc độ bàn giao, chỗ mở rộng. Hồ sơ giới thiệu khu công nghiệp nên trả lời được các câu hỏi này, không chỉ nêu vị trí và giá.
- Có cả đất và nhà xưởng xây sẵn giúp một khu vực phục vụ được nhiều nhóm khách hơn.
- Năng lực vận hành là thứ phải đầu tư dần, bắt đầu từ việc chuẩn hoá và lưu lại dữ liệu vận hành ngay từ bây giờ.
FREA HCM tiếp tục theo dõi thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam và thông tin tới hội viên.
Ảnh bìa minh hoạ: Luongviethoang.hcm, Wikimedia Commons, giấy phép CC BY-SA 4.0.
Thông tin