Dữ liệu số thành hạ tầng mới của thị trường bất động sản

Ngày 14/8, Hội Bất động sản Tây Bắc TP.HCM tổ chức Hội nghị sơ kết sáu tháng đầu năm 2026. Điều đáng chú ý ở hội nghị này không phải phần sơ kết, mà là chỗ chuyển đổi số được đặt: ngay cạnh quá trình hoàn thiện pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản, chứ không phải ở mục công nghệ riêng.

Cách đặt vấn đề ấy nói lên một điều: dữ liệu đang được nhìn như hạ tầng của thị trường, không phải như công cụ của từng doanh nghiệp.

Gỡ điểm nghẽn pháp lý và làm dữ liệu là một việc

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng việc hoàn thiện các luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản cần hướng tới xử lý những điểm nghẽn đang làm chậm triển khai dự án. Gỡ vướng pháp lý không chỉ giúp từng dự án sớm khởi động mà còn cải thiện nguồn cung chung cho thị trường.

Cùng với hoàn thiện thể chế, ông nêu vế thứ hai: xây dựng hệ thống dữ liệu bất động sản đồng bộ có thể hỗ trợ cơ quan quản lý trong xử lý hồ sơ, theo dõi thị trường và thực hiện các nhiệm vụ về quản lý đất đai, thuế và giá đất.

Khi thông tin về đất đai, dự án, pháp lý và giao dịch được tập hợp, chuẩn hoá và cập nhật, doanh nghiệp và người dân có thêm cơ sở kiểm chứng trước khi quyết định giao dịch. Và dữ liệu minh bạch cũng là cơ sở để xây dựng chính sách về nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê sát với nhu cầu thực tế hơn.

Năm điểm mới của dự thảo, và một mã định danh

TS. Lê Thị Hoàng Thanh, Phó Cục trưởng Cục Pháp luật dân sự – Kinh tế (Bộ Tư pháp), cho biết quá trình sửa đổi pháp luật về nhà ở và kinh doanh bất động sản đang được đặt trong yêu cầu đồng bộ với các quy định pháp luật liên quan.

Một hướng đáng chú ý: chuẩn hoá quy trình giao dịch và đẩy mạnh số hoá dữ liệu. Dự thảo giới thiệu tại hội nghị đề cập việc chuyển từ hồ sơ giấy sang dữ liệu số hoá nhằm giảm thời gian giải quyết thủ tục, đồng thời đặt yêu cầu xây dựng hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo hướng đầy đủ, liên tục và chính xác.

Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được giới thiệu với năm điểm mới, trong đó có:

• bổ sung quy trình giao dịch bất động sản theo hướng chuẩn hoá;
• mã định danh điện tử cho tổ chức, cho cá nhân, và cho chính bất động sản.

Điểm thứ hai đáng dừng lại. Mã định danh cho một bất động sản nghĩa là mỗi tài sản có một tên gọi duy nhất trong hệ thống — và khi có tên gọi duy nhất thì lịch sử giao dịch, tình trạng pháp lý và nghĩa vụ tài chính của nó nối được với nhau. Đó là điều kiện kỹ thuật cho mọi thứ khác mà thị trường đang mong: tra cứu nhanh, kiểm chứng được, chống trùng lặp hồ sơ.

Doanh nghiệp: hạ tầng dữ liệu, không phải thêm phần mềm

Ông Đoàn Anh Đức, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Công ty TNHH Công nghệ Bất động sản MOSO, nhìn từ phía doanh nghiệp và nói rằng chuyển đổi số đang chuyển từ một lựa chọn mang tính xu hướng thành yêu cầu thực tế.

Điểm ông nhấn mạnh đáng để hội viên đọc kỹ: vấn đề quan trọng không nằm ở việc đưa thêm công nghệ vào quy trình, mà ở chỗ hình thành được hạ tầng dữ liệu có chất lượng — thông tin được chuẩn hoá, xác thực, và kết nối được giữa các bên tham gia thị trường.

Đây cũng là điều kiện để những công nghệ được nhắc đến nhiều — trí tuệ nhân tạo, dữ liệu lớn, các nền tảng PropTech — phát huy hiệu quả. Không có hạ tầng dữ liệu bên dưới thì chúng không có gì để chạy trên đó.

Theo ông, dữ liệu được chuẩn hoá tác động trực tiếp đến ba thứ đo được:

• tốc độ xử lý hồ sơ,
• chi phí vận hành,
• khả năng kiểm soát rủi ro.

Khi quy trình được số hoá, doanh nghiệp tự động hoá được nhiều khâu, kết nối với ngân hàng, hỗ trợ đánh giá hồ sơ tín dụng, theo dõi tiến độ xử lý và kiểm tra thông tin bất động sản trước khi giao dịch.

Điều hội viên FREA nên rút ra

Ba việc, và cả ba đều làm được trước khi luật mới có hiệu lực:

1. Chuẩn hoá dữ liệu của chính mình trước. Mã định danh bất động sản sẽ đến từ phía Nhà nước, nhưng doanh nghiệp nào đang giữ dữ liệu lộn xộn — một tài sản ba cách ghi, một khách hàng hai hồ sơ — thì lúc nối vào hệ thống chung vẫn sẽ tắc.
2. Đừng mua công nghệ trước khi có dữ liệu sạch. Đây đúng là điều ông Đức nói: thêm phần mềm lên dữ liệu chưa chuẩn hoá thì không đổi được ba con số ở trên.
3. Theo dõi năm điểm mới của dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, đặc biệt phần quy trình giao dịch chuẩn hoá — nó sẽ đổi cách hợp đồng và hồ sơ được lập.

FREA HCM tiếp tục theo dõi tiến trình sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và thông tin tới hội viên.