Hết niên hạn chung cư: quyền sở hữu không mất, và đất vẫn lâu dài

Sáng 22/9, tại hội thảo "Chiến lược phát triển và đầu tư bất động sản sau Nghị quyết 21 và những cập nhật chính sách", câu chuyện thời hạn sử dụng nhà chung cư được đặt lên bàn. Đây là chủ đề đang bị hiểu sai nhiều nhất trên thị trường, và hội thảo đã nói thẳng vào chỗ sai đó.

Điều được nói rõ: không mất quyền sở hữu

Bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), cho biết Bộ đã xây dựng dự thảo Luật Nhà ở, trong đó có quy định về niên hạn và thời hạn sử dụng nhà chung cư, nhằm thể chế hoá định hướng của Nghị quyết 21-NQ/TW.

Bà nhấn mạnh đây không phải quy định hoàn toàn mới: Luật Nhà ở 2023 đã có quy định về thời hạn sử dụng nhà chung cư, căn cứ pháp luật về xây dựng và hồ sơ thiết kế. Chỗ luật cũ chưa rõ là: hết thời hạn ấy rồi thì quyền của người sở hữu được giải quyết ra sao, có mất hay không.

"Đây là vấn đề rất lớn", bà Hằng nói. Và dự thảo sửa đổi làm rõ: sau khi hết thời hạn sử dụng nhà chung cư, quyền sở hữu tài sản của người dân không bị mất đi mà được chuyển thành các quyền cụ thể.

Những quyền cụ thể đó là gì

Theo quy định hiện hành về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, cách xử lý chia theo mốc năm 1994:

Chung cư xây trước năm 1994 — khi hết thời hạn sử dụng công trình, người sở hữu có quyền nhận bồi thường theo một trong ba hình thức:

• nhận nhà ở tái định cư;
• được quyền mua suất nhà ở xã hội;
• nhận tiền bồi thường và quyền sử dụng đất theo tỷ lệ quyền sử dụng đất mình được sở hữu.

Chung cư xây sau năm 1994 — người dân vẫn có quyền tiếp tục xây dựng, cải tạo thành chung cư mới bằng cách đóng góp kinh phí cùng xây lại. Khi hết thời hạn, các chủ sở hữu thảo luận và thống nhất phương án.

Nếu không muốn đóng tiền xây lại, chủ sở hữu có quyền bán quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản cho người khác; người mua sẽ đóng góp kinh phí xây mới và tiếp tục sở hữu.

Nếu không đóng góp và cũng không bán, chủ sở hữu được bồi thường quyền sử dụng đất theo tỷ lệ được phân chia — bởi quyền sử dụng đất tại nhà chung cư là quyền sử dụng chung, và khi công trình bị phá dỡ, phần đất theo tỷ lệ sở hữu được tính tiền để bồi thường.

Trường hợp khu vực ấy sau này nằm trong quy hoạch không còn được xây chung cư, người dân cũng tiếp tục được giải quyết bằng tiền bồi thường đối với diện tích đất.

Câu quan trọng nhất: đất vẫn lâu dài

Đây là chỗ thị trường đồn sai nhiều nhất, và bà Hằng nói dứt khoát:

"Từng có một số ý kiến cho rằng quyền sử dụng đất cũng sẽ theo thời hạn công trình, nhưng không phải như vậy. Theo chủ trương hiện nay, đất vẫn được sử dụng lâu dài, chỉ có quyền sử dụng công trình là có thời hạn."

Hai quyền, hai thời hạn khác nhau. Công trình có vòng đời kỹ thuật và vòng đời ấy hữu hạn; thửa đất bên dưới thì không.

Vì sao đặt ra vấn đề thời hạn

Bà Hằng nêu hai lý do, và cả hai đều là chuyện vận hành chứ không phải chuyện siết quyền:

Thứ nhất, để gỡ điểm nghẽn cải tạo chung cư cũ. Đã có quy định về thời điểm phá dỡ, xây dựng lại, nhưng chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ. Nên khi chủ đầu tư hoặc cơ quan quản lý thực hiện phá dỡ thì gặp khó, còn người dân thì lo quyền lợi của mình bị ảnh hưởng. Việc này liên quan trực tiếp tới an toàn và tính mạng người đang ở.

Thứ hai, để chỉnh trang đô thị và giữ chất lượng công trình. Ở lâu thường sinh tâm lý cứ ở mãi, không sửa chữa, để công trình xuống cấp dần. Ngay cả chung cư cao cấp, sau nhiều năm cũng thành chung cư cũ với nhiều hạng mục xuống cấp. Không chú trọng vòng đời công trình thì chất lượng xây dựng và vận hành sẽ giảm theo thời gian.

"Mua chung cư nhanh lên" là thông tin sai

TS. Phan Đức Hiếu, Uỷ viên Thường trực Uỷ ban Kinh tế và Tài chính của Quốc hội, Đại biểu Quốc hội khoá XVI, nói thẳng rằng một số thông tin đang lưu hành về thời hạn sở hữu chung cư là sai so với tinh thần Nghị quyết 21 và đang tạo tác động không đúng lên thị trường.

Ông dẫn ví dụ luận điệu "mua chung cư nhanh lên", với lập luận chung cư trước Nghị quyết 21 sở hữu lâu dài còn sau Nghị quyết 21 thì có thời hạn. Theo ông, đó là thông tin sai lệch.

Lý do: định hướng về thời hạn nhà chung cư không phải nội dung mới. Trước đây, dù giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà chung cư không ghi thời hạn, pháp luật đã có quy định xử lý khi công trình không còn đủ điều kiện sử dụng.

Theo ông Hiếu, Nghị quyết 21 là một bước tiến trong hoàn thiện quy định pháp lý: làm rõ hơn quyền sở hữu căn hộ, quyền đối với đất khi chung cư hết niên hạn hoặc không còn khả năng sử dụng, và quyền — nghĩa vụ của các bên khi xây dựng công trình mới.

Chỗ còn phải nghiên cứu kỹ

Ông Hiếu nêu một điểm kỹ thuật nhưng có sức nặng: cách ghi niên hạn trên giấy chứng nhận vẫn cần nghiên cứu kỹ, vì phải phân biệt hai thứ:

• niên hạn theo thiết kế ban đầu của công trình, và
• niên hạn sử dụng thực tế.

Hai thời hạn này có thể không trùng nhau. Một công trình được bảo trì tốt có thể dùng lâu hơn thiết kế; một công trình xuống cấp nhanh thì ngược lại. Cần quy định phù hợp để bảo đảm quyền lợi người sở hữu trong cả hai trường hợp.

"Khi chung cư không còn khả năng sử dụng và phải phá dỡ, quyền của người sở hữu đối với căn hộ, đất và việc phát triển công trình mới cần được quy định rõ", ông nói.

Điều hội viên nên làm

1. Đính chính khi gặp thông tin sai. Hội viên môi giới và tư vấn là tuyến đầu tiếp xúc khách hàng; luận điệu "mua nhanh kẻo hết sở hữu lâu dài" đang được dùng để thúc ép quyết định.
2. Theo dõi dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, đặc biệt phần ghi niên hạn trên giấy chứng nhận — đó là chỗ chưa chốt và là chỗ ảnh hưởng trực tiếp tới định giá.
3. Với danh mục chung cư cũ, đọc lại phương án bồi thường theo mốc trước và sau 1994: ba hình thức với nhóm trước 1994, và cơ chế đóng góp — bán — nhận bồi thường theo tỷ lệ đất với nhóm sau 1994.