Nghị định 357: dữ liệu bất động sản công khai đến đâu, doanh nghiệp nộp thế nào

Nghị định 357/2025/NĐ-CP về xây dựng, quản lý và khai thác thông tin, cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản đã có hiệu lực từ đầu tháng 3/2026. Trả lời phỏng vấn Thời báo Ngân hàng, ông Đoàn Anh Đức, Phó Chủ tịch FREA HCM, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Công ty TNHH Công nghệ Bất động sản MOSO, cho rằng từ thời điểm này, chuyển đổi số với doanh nghiệp bất động sản không còn là chuyện làm hay không, mà là bắt đầu từ đâu và làm tới mức nào.

FREA HCM đã viết về mã định danh điện tử cho bất động sản trong dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi. Bài này tóm lại những câu hỏi tiếp theo mà ông Đức nêu trong bài phỏng vấn: ai được xem dữ liệu nào, và doanh nghiệp có quy mô khác nhau sẽ nộp dữ liệu bằng cách nào.

Hệ thống chung, không còn là việc nội bộ

Trước đây, doanh nghiệp thường nhìn chuyển đổi số như việc nội bộ: CRM, ERP, quản lý sản phẩm, khách hàng, hỗ trợ đội bán hàng. Theo Nghị định 357, Nhà nước xây một hệ thống thông tin tập trung, thống nhất từ trung ương đến địa phương. Trong đó sản phẩm bất động sản có mã định danh điện tử, và thông tin về dự án, giao dịch, chủ đầu tư, sàn giao dịch, tổ chức môi giới, người hành nghề từng bước được chuẩn hoá và quản lý trên dữ liệu số.

Hệ quả trực tiếp là doanh nghiệp khó giữ dữ liệu theo kiểu mỗi phòng một bảng tính, mỗi nhân viên một danh sách khách, hồ sơ pháp lý một nơi, giao dịch một nẻo. Ông Đức nói thẳng: khi cơ quan quản lý cần số liệu mà doanh nghiệp mất nhiều ngày mới tổng hợp xong, đó là vấn đề năng lực quản trị, không chỉ là vấn đề công nghệ.

Người mua được gì, và cái gì không bị công khai

Ông nêu những điều người mua đang gặp: một bất động sản xuất hiện với nhiều mức giá, nhiều diện tích, nhiều thông tin pháp lý khác nhau; tin đăng đã hết hiệu lực vẫn còn; nhiều người cùng tự nhận “chính chủ” cho một căn.

Khi dữ liệu dự án, giao dịch, hợp đồng, sàn giao dịch, tổ chức môi giới và người hành nghề (có chứng chỉ hành nghề, chứng chỉ quản lý sàn, mã định danh môi giới) được đưa vào cơ sở dữ liệu, người mua có thêm căn cứ để kiểm tra, và tin trùng, tin ảo, tin sai hoặc không rõ ai chịu trách nhiệm sẽ khó tồn tại hơn.

Nhưng có một giới hạn quan trọng mà doanh nghiệp cần nắm: mã định danh không có nghĩa là mọi thông tin về tài sản và chủ sở hữu đều công khai. Theo Nghị định, thông tin công khai trên cổng hệ thống là thông tin, số liệu tổng hợp. Dữ liệu chi tiết chỉ được truy cập theo phân quyền, đúng mục đích, và phải bảo đảm an toàn thông tin, dữ liệu cá nhân.

Phần còn thiếu: tiêu chuẩn dữ liệu và cách nộp

Ông Đức cho rằng đã có quy định về cấu trúc, cách tạo lập và gắn mã định danh, nhưng còn phải làm rõ người dân dùng mã đó tra cứu được nội dung gì, ở đâu, và mức nào được công khai. Có mã mà người dân không biết dùng thì mã chưa phát huy tác dụng.

Vì vậy, cơ quan quản lý được đề nghị sớm công bố bộ tiêu chuẩn dữ liệu và hướng dẫn kỹ thuật cho chủ đầu tư, sàn giao dịch và tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Đề xuất đáng chú ý nhất với hội viên là nhiều cách nộp dữ liệu cho nhiều quy mô doanh nghiệp, vì một tập đoàn có ERP, CRM và đội công nghệ riêng, trong khi nhiều doanh nghiệp nhỏ và sàn môi giới địa phương vẫn dùng bảng tính:

• nhập trực tiếp trên hệ thống, cho doanh nghiệp nhỏ;
• tải lên theo biểu mẫu chuẩn, cho doanh nghiệp đã có dữ liệu số;
• kết nối tích hợp, cho doanh nghiệp có hệ thống đạt tiêu chuẩn.

Về phân vai, ông Đức đề xuất Nhà nước giữ dữ liệu gốc, ban hành tiêu chuẩn và kiểm soát truy cập; doanh nghiệp công nghệ không thay hệ thống của Nhà nước mà làm các ứng dụng phía trên — xác thực tin đăng, tra cứu sản phẩm, phân tích, cảnh báo rủi ro, định giá tham khảo, kết nối tín dụng — khi được cấp quyền và tuân thủ yêu cầu bảo mật.

Hội viên nên làm gì trong lúc chờ hướng dẫn

1. Xác định doanh nghiệp mình sẽ nộp dữ liệu theo cách nào trong ba cách trên, để biết cần chuẩn bị bảng tính sạch, biểu mẫu chuẩn hay khả năng tích hợp.
2. Gom dữ liệu về một chỗ: sản phẩm, pháp lý, giao dịch, khách hàng. Đây là việc làm được ngay, không cần chờ tiêu chuẩn.
3. Rà quy trình về dữ liệu cá nhân của khách hàng, vì Nghị định đặt truy cập dữ liệu chi tiết dưới phân quyền và yêu cầu an toàn dữ liệu cá nhân.
4. Theo dõi bộ tiêu chuẩn dữ liệu và hướng dẫn kỹ thuật khi cơ quan quản lý công bố.

FREA HCM sẽ thông tin tới hội viên khi có hướng dẫn triển khai Nghị định 357/2025/NĐ-CP.

Ảnh bìa minh hoạ: Radek Kucharski, Wikimedia Commons, giấy phép CC BY 2.0.