Sổ đỏ điện tử lên VNeID: bốn việc phải xong trước, và mốc thời gian đã có

Tại họp báo của Bộ Nông nghiệp và Môi trường ngày 16/9, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, công bố lộ trình xây dựng và áp dụng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất dạng điện tử.

Dự thảo phôi giấy chứng nhận điện tử đã hoàn thành. Cục đã trao đổi với Cục C06 và C12 thuộc Bộ Công an, hướng tới mục tiêu giấy chứng nhận điện tử được tích hợp vào ứng dụng VNeID.

Với doanh nghiệp bất động sản và tài chính, đây là thay đổi chạm vào khâu thẩm định tài sản, khâu bảo đảm tín dụng và khâu giao dịch — nên đáng đọc kỹ phần điều kiện, không chỉ phần tiêu đề.

Bốn nhóm việc phải chạy song song

Ông Phấn nói rõ: lộ trình phụ thuộc nhiều tiêu chí, và giấy chứng nhận điện tử chỉ ra đời khi bốn nhóm việc cùng xong.

1. Hoàn thiện thể chế. Phải sửa xong các quy định tại Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi, trong đó có nội dung quy định về giấy chứng nhận điện tử. Mục đích là bảo đảm giá trị và tính pháp lý thống nhất giữa bản điện tử và bản giấy. Chừng nào chưa có điều luật ấy thì bản điện tử chưa thay thế được bản giấy.

2. Tái cấu trúc thủ tục hành chính. Cục đang tái cấu trúc quy trình một số thủ tục theo hướng toàn trình dạng điện tử, và đã hướng dẫn các địa phương chọn ra những thủ tục đủ khả thi để làm trước. Mục tiêu cuối là cấp được giấy chứng nhận điện tử thay cho giấy chứng nhận cơ học.

3. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai. Đây là điều kiện ông Phấn nhấn mạnh nhất: "Chúng tôi tiếp tục hướng dẫn, đôn đốc các địa phương sớm hoàn thành cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai. Đây là nền tảng cơ sở quan trọng để thực hiện các thủ tục hành chính và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất."

4. Kết nối và chia sẻ dữ liệu. Cơ sở dữ liệu đất đai phải nối được với các cơ sở dữ liệu liên quan:

• dữ liệu dân cư — để xác thực nhân thân người tham gia giao dịch;
• dữ liệu pháp nhân — để xác thực tổ chức tham gia giao dịch;
• dữ liệu thuế, qua phối hợp với Cục Thuế, Bộ Tài chính — để xác định nghĩa vụ tài chính khi người sử dụng đất thực hiện giao dịch.

Bốn nhóm việc này đang được làm đồng thời chứ không tuần tự.

Những con số của năm 2026

Kế hoạch 2959/KH-BNNMT-BCA phân bổ nhiệm vụ làm dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống" với những nơi đã có dữ liệu, đồng thời đo đạc mới và đo đạc chỉnh lý ở những nơi chưa có bản đồ địa chính.

Nghị quyết 21-NQ/TW đặt ra yêu cầu mới về tiến độ, và đây là mốc cứng:

Nhóm địa bàn	Hạn hoàn thành
Nơi đã có dữ liệu	trong năm 2026
Nơi phải đo đạc, chỉnh lý hoặc đo đạc mới	trong năm 2027

Thủ tướng Chính phủ còn yêu cầu: với nơi đã có dữ liệu, phải hoàn thành tối thiểu 80% dữ liệu "đúng, đủ, sạch, sống" ngay trong năm 2026.

Hiện trạng tính đến thời điểm họp báo: khoảng 47,7 triệu thửa đất đã đạt yêu cầu trên tổng số hơn 68 triệu thửa có dữ liệu — tỷ lệ khoảng 70%.

So với chỉ tiêu 80% của năm 2026, ông Phấn cho rằng có khả năng đáp ứng, thậm chí vượt. Với nhóm địa bàn phải đo đạc mới hoặc chỉnh lý, Cục sẽ tiếp tục theo dõi tiến độ từng địa phương, mục tiêu hoàn thành trong năm 2027.

Đọc con số 70% cho đúng

Một điểm dễ nhầm, và đáng nói rõ với hội viên: 70% là tỷ lệ trên số thửa đã có dữ liệu, không phải trên toàn bộ thửa đất của cả nước. Những địa bàn chưa có bản đồ địa chính nằm ngoài mẫu số ấy và thuộc nhóm hạn 2027.

Nên khi bản điện tử bắt đầu chạy, mức độ sẵn sàng sẽ không đều giữa các địa bàn. Một dự án ở nơi dữ liệu đã "sống" sẽ được lợi trước; một dự án ở nơi đang đo đạc thì chưa.

Điều này đổi gì cho doanh nghiệp hội viên

Khi giấy chứng nhận điện tử vận hành và được tích hợp vào VNeID, ba khâu thay đổi:

1. Thẩm định tài sản. Kiểm tra pháp lý một thửa đất chuyển từ đọc bản giấy sang tra dữ liệu — nhanh hơn, và quan trọng hơn là kiểm chứng được.
2. Xác thực người giao dịch. Nối dữ liệu đất đai với dữ liệu dân cư và dữ liệu pháp nhân là chỗ rút ngắn khâu xác minh nhân thân, đồng thời bịt một loại rủi ro giả mạo.
3. Nghĩa vụ tài chính. Nối với dữ liệu thuế nghĩa là số tiền phải nộp khi giao dịch được xác định sớm hơn, thay vì chờ đến bước cuối.

Ba việc nên làm từ bây giờ:

• Rà lại quy trình thẩm định pháp lý nội bộ để nó đọc được cả bản giấy lẫn bản điện tử — giai đoạn hai bản cùng tồn tại sẽ kéo dài.
• Hỏi tình trạng dữ liệu đất đai của địa bàn mình đang làm: đã có dữ liệu hay còn phải đo đạc. Câu trả lời quyết định doanh nghiệp thuộc nhóm 2026 hay nhóm 2027.
• Theo dõi Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi ở phần giấy chứng nhận điện tử. Chừng nào điều luật về giá trị pháp lý chưa thông qua thì bản điện tử chưa thay được bản giấy trong hồ sơ.

FREA HCM sẽ thông tin tới hội viên khi có bước tiếp theo về phôi giấy chứng nhận điện tử và thời điểm áp dụng.