Thị trường bất động sản TP.HCM quý 2/2026: nhà ở chững lại, công nghiệp bứt lên

Quý 2/2026 để lại một bức tranh hai nửa rõ rệt. Nhu cầu mua nhà trở nên thận trọng hơn trong môi trường lãi suất cao, trong khi bất động sản công nghiệp hưởng lợi trực tiếp từ làn sóng đầu tư AI toàn cầu.

Dưới đây là số liệu từng phân khúc.

Nhà ở: nguồn cung căn hộ giảm gần một nửa

Nguồn cung căn hộ sụt giảm 48% so với quý trước, chỉ 850 căn được chào bán ra thị trường.

Ngược lại, phân khúc bất động sản thấp tầng bùng nổ trở lại với 1.934 sản phẩm mở bán mới — chủ yếu đến từ một dự án đô thị tại khu vực ven TP.HCM cũ.

Do cơ cấu nguồn cung dịch về phía thấp tầng ở vùng ven, giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường giảm 3% theo quý và 6% theo năm.

Đây là điểm cần đọc cẩn thận: mức giảm giá trung bình này phản ánh thay đổi cơ cấu sản phẩm chào bán nhiều hơn là một đợt giảm giá đồng loạt.

Văn phòng: giá thuê ổn định, tỷ lệ trống nhích lên

Giá thuê văn phòng Hạng A và Hạng B tiếp tục ổn định trong quý 2/2026. Hoạt động cho thuê có xu hướng thận trọng, kéo tỷ lệ trống tăng nhẹ:

Phân hạng	Tỷ lệ trống	Thay đổi theo quý
Hạng A	16,7%	+0,1 điểm phần trăm
Hạng B	12,5%	+0,6 điểm phần trăm

Hạng B chịu áp lực rõ hơn Hạng A — mức tăng tỷ lệ trống gấp sáu lần.

Bán lẻ: không có nguồn cung mới

Thị trường không ghi nhận nguồn cung mới nào trong sáu tháng đầu năm. Tỷ lệ trống toàn thị trường giữ ổn định ở mức 6%.

Đất công nghiệp: hấp thụ tăng 125% theo năm

Đây là điểm sáng của quý. Trong sáu tháng đầu năm 2026, thị trường ghi nhận sự phục hồi và một bước chuyển dịch dòng vốn FDI sang lĩnh vực công nghệ cao.

Diện tích hấp thụ đất công nghiệp đạt 124 ha, tăng 125% theo năm, tập trung chủ yếu tại Bình Dương và Đồng Nai.

Kho xưởng xây sẵn: lấp đầy cao, giá thuê ổn định

Hấp thụ khả quan với 0,37 triệu m², giá thuê giữ ổn định:

Loại	Giá thuê	Tỷ lệ lấp đầy
Nhà xưởng xây sẵn (RBF)	5,2 USD/m²/tháng	91%
Nhà kho xây sẵn (RBW)	5,0 USD/m²/tháng	80%

Đồng thời, mô hình BTS (xây theo yêu cầu) dần trở thành lựa chọn hàng đầu cho logistics quy mô lớn — dấu hiệu cho thấy nhu cầu đang chuyển từ thuê sẵn sang đặt hàng theo đúng quy cách vận hành.

Đọc cả quý trong một câu

Dòng vốn đang rời khỏi phân khúc phụ thuộc vào lãi suất và người mua cá nhân, chuyển sang phân khúc phục vụ sản xuất và logistics. Nhà ở chờ lãi suất; công nghiệp chạy theo dòng FDI công nghệ cao.

Với doanh nghiệp hội viên, hai hàm ý:

1. Bên nhà ở, sức ép nằm ở thời gian bán hàng chứ không chỉ ở giá. Nguồn cung căn hộ mỏng đi không tự động đẩy giá lên khi cầu đang thận trọng.
2. Bên công nghiệp và logistics, mức lấp đầy 91% của nhà xưởng xây sẵn nghĩa là nguồn cung sẵn có đang cạn — và đó là lý do mô hình BTS lên ngôi. Doanh nghiệp có quỹ đất công nghiệp nên tính tới hướng này.