TOD quanh nhà ga: 1.000m, và những con số doanh nghiệp cần đọc kỹ

Ngày 22/9, tại kỳ họp thứ năm, HĐND TP.HCM thông qua chủ trương ban hành nghị quyết về quy hoạch khu vực TOD — khu vực phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng — cùng phương án tuyến đường sắt địa phương và các chỉ tiêu phát triển đô thị đi kèm.

Với hội viên FREA HCM, đây không phải một tin quy hoạch đọc rồi để đó. Nó đặt ra một câu hỏi rất cụ thể cho từng doanh nghiệp đang giữ đất hoặc đang tìm đất ở thành phố: thửa đất của mình có rơi vào khu vực TOD hay không, và nếu có thì được thêm những gì.

Ba con số làm nên giá trị của khu vực TOD

Nghị quyết cho phép một số chỉ tiêu trong khu vực TOD được xác định khác với quy chuẩn kỹ thuật quốc gia. Ba con số đáng nhớ:

• Hệ số sử dụng đất tăng tối đa 1,5 lần quy chuẩn, áp dụng cho các ô chức năng quy hoạch khu hỗn hợp, khu thương mại dịch vụ và khu ở. Việc tăng được ưu tiên cho khu vực tiếp cận nhà ga thuận lợi — tức là càng gần ga, càng dễ được hưởng.
• Chỉ tiêu hạ tầng xã hội giảm tối đa 50% so với quy chuẩn, và được cân đối trên toàn bộ các khu vực TOD dọc tuyến chứ không xét riêng từng ô đất.
• Diện tích bãi đỗ xe giảm tối đa 50%.

Ngoài ra, khoảng lùi công trình có thể áp dụng khác quy chuẩn và được quy định cụ thể trong từng đồ án. Ngay tại nhà ga và đề-pô cũng có thể bố trí diện tích sàn cho công trình hỗn hợp và công trình hạ tầng.

Cộng ba điều đó lại, cùng một diện tích đất trong khu vực TOD có thể cho ra nhiều diện tích sàn thương phẩm hơn đáng kể so với ngoài khu vực. Đó là phần giá trị mà quy hoạch TOD tạo ra.

Nhưng 1.000m là giới hạn, không phải lời hứa

Đây là chỗ dễ đọc nhầm nhất, và nghị quyết nói rất rõ.

Khu vực TOD gồm nhà ga, đề-pô và vùng phụ cận trong phạm vi tối đa 1.000m tính từ tâm quy ước của nhà ga, đề-pô. Chữ "tối đa" là chữ quan trọng: không phải toàn bộ đất trong bán kính 1.000m đều mặc nhiên nằm trong quy hoạch TOD.

Ranh giới cụ thể do Chủ tịch UBND TP.HCM chấp thuận, sau khi cơ quan lập quy hoạch phối hợp với Sở Nông nghiệp và Môi trường cùng UBND xã, phường, đặc khu rà soát và đề xuất. Sở Quy hoạch – Kiến trúc tổng hợp và trình.

Căn cứ để vạch ranh không chỉ là khoảng cách. Nghị quyết liệt kê: điều kiện tự nhiên, ranh giới hành chính, ranh ô phố, mạng lưới giao thông, khả năng tiếp cận nhà ga, công trình hiện hữu, và yêu cầu tổ chức không gian của từng khu vực.

Nói cách khác, hai thửa đất cách ga bằng nhau vẫn có thể có kết cục khác nhau — một thửa có đường đi bộ dẫn thẳng ra ga, một thửa bị chắn bởi kênh rạch hoặc một khu hiện hữu không thể mở đường.

Trần vẫn còn, và nó nằm ở hạ tầng

Được tăng hệ số sử dụng đất không có nghĩa là được xây không giới hạn. Nghị quyết giữ lại một ràng buộc: quy mô dân số, diện tích sàn và các chỉ tiêu phát triển vẫn phải phù hợp với khả năng đáp ứng của hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội.

Đây là trần thật, và nó phụ thuộc vào khu vực chứ không vào từng dự án. Một khu vực đã gần chạm khả năng đáp ứng của hạ tầng thì phần tăng hệ số sẽ khó được chấp thuận trọn vẹn, dù nằm sát ga.

Hướng của quy hoạch: giao thông công cộng làm chủ đạo

Nghị quyết nêu rõ việc lập quy hoạch TOD phải lấy giao thông công cộng làm chủ đạo và hạn chế xe cá nhân. Các khu vực này được định hướng bố trí lối đi bộ — khuyến khích lối đi bộ có mái che — đường dành cho xe đạp và các hình thức giao thông khác, để người dân tiếp cận nhà ga thuận tiện và an toàn.

Cùng với đó là định hướng đô thị thông minh, xanh, tiết kiệm năng lượng. Cây xanh nằm trong phạm vi bảo vệ công trình đường sắt, hành lang an toàn giao thông đường sắt và hành lang bảo vệ sông, rạch được tính vào chỉ tiêu đất cây xanh công cộng, với điều kiện bảo đảm an toàn và người dân tiếp cận, sử dụng được thường xuyên.

Điều này định hình sản phẩm được ưu tiên trong khu vực TOD: công trình hỗn hợp gồm nhà ở, thương mại, dịch vụ, văn phòng và công trình công cộng — chứ không phải những dự án phụ thuộc vào chỗ đỗ xe cá nhân.

Doanh nghiệp hội viên nên làm gì lúc này

Ba việc, theo thứ tự:

1. Xác định vị trí đất so với các nhà ga và đề-pô dự kiến của mạng lưới đường sắt đô thị. Khoảng cách là điều kiện cần đầu tiên.
2. Đánh giá khả năng tiếp cận ga trên thực địa, không chỉ trên bản đồ. Đây là tiêu chí nghị quyết nêu đích danh, và là thứ phân biệt hai thửa đất cùng khoảng cách.
3. Theo dõi bước công bố ranh giới do Chủ tịch UBND TP.HCM chấp thuận. Trước bước đó, mọi tính toán về hệ số sử dụng đất vẫn là giả định.

Sau khi ranh giới được phê duyệt, UBND TP.HCM sẽ quyết định việc lập hoặc điều chỉnh các quy hoạch đô thị, nông thôn liên quan — có thể cho toàn bộ khu vực TOD hoặc từng phần, nhưng phải bảo đảm đồng bộ về tổ chức không gian, sử dụng đất, giao thông, hạ tầng và kết nối với nhà ga.

FREA HCM sẽ tiếp tục theo dõi tiến trình công bố ranh giới và thông tin tới hội viên khi có bước tiếp theo.