TP.HCM dự kiến hỗ trợ lãi suất khoản vay HFIC tới 300 tỷ đồng mỗi dự án nhà ở xã hội

TP.HCM đang soạn một nghị quyết của HĐND về hỗ trợ lãi suất cho các dự án được Công ty Đầu tư Tài chính nhà nước TP. Hồ Chí Minh (HFIC) cho vay. Điểm mới dành cho nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và ký túc xá: mức vốn vay tối đa được ngân sách hỗ trợ lãi suất đề xuất là 300 tỷ đồng mỗi dự án, cao hơn mức chung 200 tỷ đồng. Thời gian hỗ trợ tối đa 10 năm, tính từ lần giải ngân đầu tiên của HFIC.

Với doanh nghiệp đang làm hoặc định làm nhà ở xã hội, đây là tin về chi phí vốn. Nhưng đọc kỹ thì nó cũng cho thấy chính sách sẽ không cứu được những dự án còn tắc ở khâu pháp lý.

Cơ chế hoạt động ra sao

Ngân sách không cấp vốn trực tiếp cho chủ đầu tư. Theo đại diện HFIC, Thành phố trả thay một phần lãi vay trên khoản vốn do HFIC cho vay. Dự án vẫn vay, vẫn phải trả nợ gốc.

Một số điểm cụ thể của dự thảo:

• Mức lãi suất hỗ trợ tối đa bằng bình quân lãi suất tiền gửi VND kỳ hạn 12 tháng của 4 ngân hàng thương mại lớn trên địa bàn, cộng 2%/năm phí quản lý.
• Điều kiện hưởng: dự án phải qua thẩm định về hiệu quả và khả năng trả nợ, được HFIC chấp thuận cho vay, hoặc cho vay hợp vốn do HFIC làm đầu mối.
• Cho vay hợp vốn: HFIC có thể cho vay trực tiếp hoặc đứng ra làm đầu mối cùng các tổ chức tín dụng. Đây là chỗ khoản vay của HFIC có thể kéo thêm vốn ngân hàng vào dự án.

Theo Sở Tài chính TP.HCM, cơ chế này được kỳ vọng thu hút khoảng 25.000-30.000 tỷ đồng vốn đầu tư toàn xã hội, trong đó vốn vay khoảng 15.000-18.000 tỷ đồng. Giai đoạn 2026-2030, tổng vốn vay dự kiến giải ngân khoảng 16.800 tỷ đồng; với lãi suất hỗ trợ dự kiến 9%/năm, ngân sách cần khoảng 3.426 tỷ đồng, và Thành phố dự kiến bố trí khoảng 3.500 tỷ đồng trong kế hoạch đầu tư công trung hạn.

Vốn rẻ hơn không gỡ được vướng pháp lý

Theo HoREA, 8 tháng đầu năm 2026 Thành phố khởi công 10 dự án với 11.362 căn nhà ở xã hội, nâng tổng số dự án đang triển khai lên 22 dự án, khoảng 19.900 căn. Nhưng một phần nguồn cung vẫn nằm ở các dự án đã có đất, có chủ trương mà còn tắc ở một khâu nào đó. Vài ví dụ HoREA nêu:

• Khu nhà ở xã hội Hodeco (phường Phú Mỹ), tổng mức đầu tư khoảng 689 tỷ đồng: đã có chủ trương đầu tư, còn vướng giải phóng mặt bằng, giao đất, ký quỹ và phương án tiêu thụ sản phẩm. Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, nếu dự án đủ điều kiện thì khoản vay 300 tỷ đồng được hỗ trợ lãi suất có thể chiếm tỷ trọng đáng kể trong phương án vốn.
• Khu nhà ở xã hội Mỹ Xuân B1 (phường Phú Mỹ), 850 tỷ đồng: đã được chấp thuận chủ trương và cấp phép xây dựng hạ tầng giai đoạn 1, còn vướng đất xen kẹt và xác định giá đất phần thương mại.
• Lan Anh 7B (xã Nghĩa Thành), gần 950 tỷ đồng: phần nhà ở xã hội đã xây khoảng 70%, nhưng việc xác định nghĩa vụ tài chính kéo dài làm dự án chậm hoàn thành và chưa thu hồi được vốn để trả nợ ngân hàng.

Danh sách chờ tháo gỡ còn có Lan Anh 5, Ecotown Phú Mỹ, Sài Gòn Venice và Lan Anh 12, đều vướng đất đai, quy hoạch hoặc thủ tục đầu tư.

Điểm chung của các trường hợp này: hỗ trợ lãi suất chỉ dùng được khi dự án đủ điều kiện để giải ngân. Dự án chưa xong pháp lý thì chưa vay được, và lãi suất thấp hơn cũng không thay đổi điều đó.

Thêm một kênh, bên cạnh các kênh đã có

Nếu được thông qua, vốn qua HFIC sẽ là một kênh bổ sung chứ không thay thế tín dụng ngân hàng. Các kênh đang có mà nguồn nêu:

• Theo NHNN chi nhánh Khu vực 2, đến giữa năm 2026, TP.HCM có 6 dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và cải tạo chung cư cũ được ngân hàng cam kết cho vay với tổng hạn mức hơn 2.200 tỷ đồng; 5 dự án đã được giải ngân gần 616 tỷ đồng.
• Chương trình tín dụng nhà ở xã hội theo Nghị quyết 33/NQ-CP, quy mô 145.000 tỷ đồng, đang được nhiều ngân hàng thương mại triển khai.
• Đầu năm 2026, Agribank phê duyệt 21 dự án với tổng số tiền trên 5.300 tỷ đồng, trong đó khoảng 1.400 tỷ đồng dành cho chủ đầu tư. TPBank có gói tín dụng riêng cho chủ đầu tư nhà ở xã hội, lãi suất từ 6,6%/năm trong 36 tháng đầu.

HoREA vẫn kiến nghị thêm tín dụng dài hạn, lãi suất phù hợp và cơ chế cấp bù lãi suất, vì nhà ở xã hội cho thuê thường cần không dưới 20 năm để hoàn vốn — dài hơn nhiều so với thời gian hỗ trợ tối đa 10 năm của dự thảo.

Doanh nghiệp hội viên nên theo dõi gì

1. Nội dung nghị quyết khi HĐND thông qua. Hiện đây mới là dự thảo; mức 300 tỷ đồng và thời hạn 10 năm vẫn là đề xuất.
2. Tình trạng pháp lý của dự án mình. Thẩm định của HFIC xét hiệu quả và khả năng trả nợ, nên dự án còn vướng đất, giá đất hay nghĩa vụ tài chính cần được gỡ trước khi tính tới khoản vay này.
3. Khả năng ghép vốn. Với dự án có tổng mức đầu tư hàng trăm tỷ đồng, khoản vay HFIC nhiều khả năng chỉ là một phần; phương án hợp vốn do HFIC làm đầu mối là điều cần hỏi sớm.

FREA HCM sẽ theo dõi việc HĐND TP.HCM xem xét dự thảo và thông tin tới hội viên khi có nghị quyết chính thức.

Ảnh bìa minh hoạ: trungydang, Wikimedia Commons, giấy phép CC BY 3.0.