Nghị quyết 21-NQ/TW: bài toán nhà ở được đặt lại trong một khung rộng hơn

Giá nhà vẫn là một trong những bài toán lớn của thị trường bất động sản. Nhưng phía sau câu chuyện giá nhà là một câu hỏi rộng hơn: làm thế nào để người dân thực sự có cơ hội tiếp cận một nơi ở phù hợp?

Khi nguồn cung chưa cân đối, hàng nghìn dự án còn vướng mắc, trong khi nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê chưa đáp ứng đủ nhu cầu, thì yêu cầu đặt ra không chỉ là phát triển thêm nguồn cung — mà còn phải khơi thông những nguồn lực đang bị đình trệ.

Đó là chỗ Nghị quyết 21-NQ/TW thay đổi cách đặt vấn đề.

Không phải một chính sách nhà ở, mà là một khung chính sách

Điểm đáng chú ý nhất của Nghị quyết 21 là nó không tách nhà ở ra làm một bài toán riêng. Bài toán nhà ở được đặt trong một khung rộng hơn, gồm:

• đất đai,
• quy hoạch,
• tín dụng,
• thuế,
• và phát triển các loại hình nhà ở phù hợp với nhu cầu thực của người dân.

Nghị quyết đặt yêu cầu hoàn thiện thể chế đất đai, nhà ở theo hướng minh bạch và hiệu quả hơn; đồng thời hạn chế đầu cơ, khơi thông nguồn lực và phát triển đa dạng loại hình nhà ở, trong đó có nhà ở cho thuê.

Cách đặt vấn đề ấy có hệ quả thực tế: một điểm nghẽn ở khâu đất đai không còn được coi là "chuyện của đất đai" mà được nhìn như một nguyên nhân của giá nhà. Tương tự với tín dụng và với thuế.

Những nút thắt được gọi tên

Các nội dung được nêu ra quanh Nghị quyết 21 gồm một danh sách nút thắt khá cụ thể:

• tháo gỡ các dự án tồn đọng — hàng nghìn dự án còn vướng mắc là nguồn lực đã bỏ ra nhưng chưa thành nguồn cung;
• giảm chi phí đất — một cấu phần lớn trong giá thành;
• kiểm soát tín dụng bất động sản;
• chính sách thuế, gắn với mục tiêu hạn chế đầu cơ;
• phát triển 1,14 triệu căn nhà ở xã hội.

Đây là những nút thắt đang cản trở khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, và mỗi cái nằm ở một cơ quan khác nhau — đó chính là lý do phải có một nghị quyết đặt chúng cạnh nhau.

Nhà ở cho thuê: từ phân khúc phụ thành trụ cột

Điểm mới đáng chú ý nhất với doanh nghiệp là cách nhìn về nhà ở cho thuê.

Nhà ở cho thuê được nhìn nhận như một trụ cột cần được phát triển theo chiến lược tổng thể, với vai trò kiến tạo của Nhà nước và sự tham gia sâu hơn của doanh nghiệp.

Đây là một sự dịch chuyển đáng kể. Thị trường lâu nay đặt trọng tâm vào sở hữu; nhà cho thuê chủ yếu là hoạt động nhỏ lẻ của hộ gia đình, ít được nhìn như một ngành có chiến lược. Khi nó được đặt thành trụ cột, câu hỏi cho doanh nghiệp đổi từ "bán được bao nhiêu căn" sang "vận hành được bao nhiêu căn, trong bao lâu, với chi phí nào".

Cốt lõi: đất đai, nguồn vốn và chính sách cùng vận hành

Bài toán, vì thế, không chỉ là xây thêm nhà. Nó là làm thế nào để đất đai, nguồn vốn và chính sách cùng vận hành hiệu quả — đưa nguồn cung đến đúng nhu cầu và tạo cơ hội an cư thực chất.

Từ một nhu cầu thiết yếu của người dân, nhà ở đang trở thành phép thử đối với hiệu quả của chính sách và khả năng vận hành của thị trường. Để người dân có thêm cơ hội an cư, cần giải quyết đồng thời nhiều việc: khơi thông quỹ đất, tháo gỡ dự án tồn đọng, kiểm soát đầu cơ, phát triển nhà ở xã hội, và xây dựng một thị trường nhà ở cho thuê phù hợp.

Vì sao hội viên FREA cần đọc Nghị quyết 21 sớm

Nghị quyết 21 không phải văn bản áp dụng trực tiếp — nó là định hướng để sửa luật. Nhưng chính vì thế mà đọc sớm lại có lợi: nó cho biết luật sắp sửa theo hướng nào, trước khi dự thảo ra đời.

Ba việc đáng làm:

1. Đối chiếu danh mục dự án đang vướng của doanh nghiệp với nhóm "dự án tồn đọng" mà Nghị quyết yêu cầu tháo gỡ. Nếu có, đây là thời điểm chuẩn bị hồ sơ và kiến nghị.
2. Xem lại mô hình kinh doanh trước hướng nhà ở cho thuê. Một trụ cột được Nhà nước kiến tạo là một thị trường sắp có khung pháp lý riêng — doanh nghiệp vào sớm có lợi thế về vận hành.
3. Theo dõi phần thuế và tín dụng. Hai công cụ này tác động lên chi phí vốn và lên hành vi đầu cơ, tức là lên cả cầu lẫn giá vốn của doanh nghiệp.

Nghị quyết 21 cũng là căn cứ của nhiều thay đổi đang diễn ra mà hội viên đã thấy: định hướng về thời hạn sử dụng nhà chung cư, và mốc tiến độ cho cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia.

FREA HCM sẽ tiếp tục tổng hợp các nội dung sửa đổi luật theo định hướng của Nghị quyết 21 và thông tin tới hội viên.